競売入札のサポート

投資目的としての競売マンション購入を考える

オープンでフェアな競売市場

『新築よりも中古』、これが現在の、収益化目的の不動産投資にあたっての定石です。なぜなら、新築物件というのは購入した次の日から中古物件となってしま い不動産価値が2割程度落ちてしまうからです(もちろん、超人気高級物件や都心のヴィンテージマンションなど中古の方が新築販売価格を上回る例外もありま すが、それはあくまでほんの一部です)。
一般の個人投資家の皆様が気軽に購入しやすい価格帯であるワンルームや1DKの投資物件のほとんどは、時の経過とともに物件の資産価値は自ずと減少して いきます。約25年前のバブル期前後に2000万円程度で売り出された郊外のワンルームマンションの現在の市場価格は500万円前後、というのも珍しい話 ではありません。
したがって、長期的な景気変動も考慮に入れた上で、いかに空室リスクを減らしなるべく高い利回りで確実に賃料収入を得ていくか、というのはまさに投資が 成功するか失敗するかの分岐点となる重要なポイントとなってきます。融資を受けながらの投資であれば、毎月の返済をも考慮に入れなければならないのでなお さら死活問題ともいえるでしょう。
ここに、中古物件の中でもとりわけ競売物件が投資向きである理由があります。なぜなら、競売物件は、新築よりも投資向きといわれる一般中古物件よりも更 に2~3割安く購入できる可能性が高く、安く購入できればリフォーム代を考慮に入れてもそれだけ高利回りが期待できるからです。空室リスクについても、ワ ンルームなどの物件はリフォームを工夫することで大幅に減らすことが可能です。もちろん、一般中古市場にも条件のいい高利回り物件は出回るのは事実です が、そのような物件ほど目利きのいい業者や個人投資家に早急に買われてしまうのも事実です。条件のいい高利回りの物件を確実に仕入れる手段として、まだま だ一般的には浸透していない競売市場を利用するというのは、とても賢明かつべストな選択肢といえるでしょう。一般中古市場では手に入れたくても決して出 回ってこないような掘り出し物のお宝物件が普通に出てくるのは、競売市場ならではの魅力といえます。
当社では、このような魅力的な要素が豊富な収益型投資向けの競売物件をお客様にご紹介し、落札してお引渡し、更にはリフォーム&収益化にいたるまでのトータルサポートサービスを提供することで、お客様満足の向上を図っております。

投資目的としての競売マンション購入のメリット&デメリット

投資目的で競売マンションを購入するにあたっては、一般中古マンションに比べ下記のようなメリットとデメリットがあります。

メリット デメリット
  • 公平な条件で入札に参加できるので優良物件を落札するチャンスがある
  • 一般中古市場価格よりも安く購入できるので利回りの向上や転売益が見込める
  • 物件取得にあたり消費税がかからない
    (増税時には更にメリットを享受)
  • 仲介手数料がかからない
    (一般市場では通常3%+6万円)
  • 登記にかかる司法書士報酬がかからない
    (裁判所が法務局に嘱託登記をするため)

 

  • 仲介業者が居ないので物件調査や管理調査を自分で行わなければならない
  • 事前に室内を見ることができない(写真のみ)ので裁判所資料を基に物件を判断しなければならない
  • 物件に不具合があっても裁判所や債務者に瑕疵担保責任がない
  • 占有者が居る場合はその対応が必要となる
  • 入札にあたり保証金が必要
    (売却基準価額の2割)

 

競売手続の流れ

競売手続の流れは下記のようになります。
開札からお引渡しまでの期間は、管轄裁判所、物件の状況及びお客様の事情により異なりますが、おおむね1ヶ月~4ヶ月となります。

当社の対応内容

無料相談

お客様のご希望をお聞かせください。入札したいけど手続きがわからない、3点セットの見方を教えてほしい、この物件を入札したいけれど相場は?等競売に関する様々なご要望にお応え致します。ご納得いただいた上でお客様にベストなプランをご提案いたします。

わかりやすい説明

当社コンサルティングサービスや競売手続きの流れ等、競売についての疑問点や不安点をなんでもお聞きください。わかりやすく丁寧にご説明いたします。

高度な専門性

競売不動産取扱主任者資格の有資格者である競売経験豊富なスタッフが、ベストなアドバイスをご提供いたします。

明確な費用提示

競売サポート契約締結前に、安心価格のトータル費用をしっかりご提示いたします。

アフターサービスの充実

落札後のリフォーム会社や弁護士、税理士、司法書士への相談等についてのサポート体制を整えております。

サポート費用

一律 30万円(税別)

※見事落札された場合の料金です。
※不落の場合(取下げ等も含む)には一律10,000円(税別)のみ頂戴しております。
※対応可能エリアは、1都三県(東京・神奈川・千葉・埼玉)となります。
※特殊物件等、物件の性質によってはサポートをお引受けできない場合もあります。

<含まれるサービス内容>

①入札対象物件の3点セットを中心とした書類上の調査

②入札価格データコンサルティング(当該物件落札後にかかる諸費用コスト概算作業含む)

③入札書類記入サポート業務

④落札後の裁判所への手続サポート業務(所有権移転登記がされるまで)

※①の3点セットの読み込み作業は、とても重要な作業です。競売物件は法律関係が複雑なまま競売に出されるケースもあるので、管理費等滞納額のチェックに始まり共有関係の有無や敷地利用権の性質、賃借人が買受人に対抗できる権原を有しているか否か等、あらゆる法律上のリスクを3点セットから入念にチェックする必要があります。特に売却基準価額が市場価格よりも大幅にディスカウントされているような物件ほど、何らかの特殊事情が考慮された上でそのような基準価額となっているのが通常なので、入札に当たっては注意が必要です。なお、弊社では、競売マンションの場合、リスクチェックや入札価格算出にあたり必要な情報はすべて3点セットから得られると考え、調査内容に現地調査を含んでおりません。

※落札後の占有者対応は、競売サポート契約の内容に含まれておりません。

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<落札後の占有者対応費用>

ご自身のケースが下記の4パターンのどれに該当するかお考えください。

①占有者なしの空室だった場合

0円

※鍵の解錠や付け替え費用、その他動産の保管や撤去に関する諸費用は、別途負担となります。

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②占有者ありで、立ち退き交渉を弊社紹介の弁護士に依頼される場合

→立ち退き交渉費用(占有者に占有権原のない場合)

25万円~30万円(税別)

※おおよその目安です。落札物件の事案ごとに追加チャージ金額が異なってきます。
※弁護士に依頼される場合は、お客様ご自身の判断で直接弁護士とご契約していただくことになります
(弊社では弁護士法72条、27条を遵守し、お客様から弁護士紹介料を徴収することや弁護士から紹介対価を徴収することは一切いたしておりません)
※引越し費用や強制執行に至った場合等の諸費用は、別途負担となります。
※鍵の解錠や付け替え費用、その他動産の保管や撤去に関する諸費用は、別途負担となります。