ご相談いただいた任意売却・リースバックの事例
センチュリー21横浜リーガル地所の任意売却事例・リースバック事例をご紹介致します。
競売開始の通知が来た方の事例
「裁判所から競売開始決定の通知が来た。これから、どうすれば良いのか」
横浜市磯子区 S様のケース
ご夫婦とお子様２人の家族４人でお住い。数か月間住宅ローンを滞納しているとのこと。経営していた会社法人の経営が
芳しくなく、今後も収入の目途が立ちそうもない事がわかりリースバックを断念。バブルの名残がまだあった時期に
一戸建てを購入しており、現在の販売相場からも売却代金から全額支払うのが困難であると判断し、任意売却で進める旨
相談者様と合意。みずほ銀行と交渉のうえ、引越し費用も十分に確保し売却。無事競売を回避して引っ越しされました。
スピーディーで煩わしくなく、本当に助かったとご評価いただきました。
自己破産を視野にされている方の事例
「自己破産を考えている。所有している自宅はどうしたらいいのか」
横浜市泉区 I様のケース
ご夫婦でお住い。所有者は奥様。住宅ローンを滞納し始めたばかりだが、管理費や固定資産税の滞納も含め、他に７社ほど借金があり、給与だけでは賄えなくなったとのこと。先日、弁護士に相談に行って自己破産をお願いしようと考えている旨も確認させていただきました。ご相談者様に今の時点で弁護士を通じて自己破産の申立てを行うと、ご自宅を売却する権限が裁判所が選任する「破産管財人」に移ってしまい、ご自身ではどうすることも出来なくなってしまう事を説明。
相談者様了解のもと、当方と弁護士とが話し合い自宅を売却したのち、債務額が確定してから申立てを行うことを合意。
後日、債権者MUと交渉し、任意売却が成立。引越しされてから破産を申立てられ、数か月後に免責許可が下り、身軽になられました。
売却により住宅ローンを全額返済できた方の事例
「住宅ローンと管理費を滞納している。いまから売却出来るのか」
横浜市緑区 N様のケース
ご所有者様お一人でマンションにお住まい。数か月前から住宅ローンを滞納しているが、マンション管理費については５年以上未払いが続いているとのこと。その場で住宅ローンの残高、想定滞納期間の金利、管理費滞納の明細・税金滞納明細
など諸々を確認させていただき、現在の売却相場からすると上手く行けば全額を完済しかつ数百万円は残る可能性がある旨お伝えしました。その方針で進めて行ったところ、運よく良い値段で購入者が現れ無事に売却。新居に移られ気持ちが楽になったとおっしゃっておりました。
自宅の部屋の状態を危惧されている方の事例
「自宅を任意売却したいが、部屋が汚れが酷く荷物が散乱している」
川崎市川崎区 K様のケース
ご所有者の奥様よりご相談。夫婦お二人でお住いの自宅の状況を危惧されているご様子。
お部屋を拝見されていただくと、確かに荷物が散乱しており足の踏み場も無いような状況。このままですと売却活動を開始したとしても、とてもお客様をお連れできる状況ではないので、了解のもと先に部屋のゴミを撤去しクリーニングを施すことを提案。現在持ち合わせがないとのことでしたので、当方で立て替えし、作業を行いました。
作業完了後、債権者３社と交渉のうえ任意売却成立。売却で得た引越し費用の中から立て替えした分を
頂戴し、無事新居へ移られました。競売を回避できたことを満足されていらっしゃいました。
大手の販売会社で売却依頼しているが一向に進まないことを懸念されている方の事例
「大手に売却依頼したが、進んでいる感じがしない。相談に乗ってくれないか」
横浜市港南区 T様のケース
現在、大手不動産会社にて自宅販売中のご所有者様より相談。住宅ローンは半年ほど滞納しており、管理費の滞納もある
ご様子。競売開始決定はまだ来ていない。販売依頼をしてもう３か月になるが一向に進まないことを懸念されておりました。住宅ローンの残債や管理費などを諸々計算し、現在販売中の価格と照らし合わせをさせていただくと、丁度売却することにより残債関係を全額完済出来る計算になっていることを確認。現在の相場からすると２割ほどその価格が割高な状況などを丁寧に説明させていただき、このまま全額完済に固執した販売方法ですと、競売になる旨と併せ当方では債権者と
交渉することにより任意売却が可能なことをご説明させていただきました。ご納得いただき、後日３か月で専任媒介が切れるタイミングで当方に依頼していただき、無事売却が成立しました。
共有者の元夫が売却に協力してくれるか分からないことを懸念されている方の事例
「離婚した元夫、どこに住んでるかだけ分かるが疎遠になり話をしていない」
横浜市栄区 S様のケース
ご所有物件は現在空家の状況。共有者の女性より競売を回避したい旨相談がありました。共有者の元夫とは半年ほど前に
離婚が成立しており、それ以来話もしていないとのこと。連絡先は分かるが直接やりとりしたくないことを希望されておりました。債務内容やご自宅の状況を把握させていただいたのち、当方で元夫と何度か電話でコンタクトを試みましたが、
お出にならず。ご相談者様が把握されていた離婚後の遠方の住所地を了解のもと尋ねるも不在が続きました。その後訪問時に置いておいた当方の手紙が気になったのか、ようやく元夫から連絡が来ました。直ぐにお会いし、競売回避の為に協力が必要な旨、併せて元奥様と直接会う機会は最初から最後までないように出来ることなどを丁寧に説明させていただきました。その後販売活動が順調に進み、債務関係の殆どを返済することが出来ました。
子どもの学区の関係でリースバックを希望されている方の事例
「競売開始決定の通知が来たが、子供の学区がありなんとかならないか」
大和市 S様のケース
ご所有物件にはお子様を含め家族４人でお住い。小学生の娘２人の学区を変えたくないとのこと。任意売却し学区内で賃貸を探すのも最終的にはやむを得ないが、出来るならリースバックをしたいと希望されてのご相談でした。その場で債務状況や現在のお勤め先からの給与額及びご所有不動産の相場など諸々把握させていただき、リースバックで進められる条件に
合致している旨お伝えし、その方向で進めました。債権者のY銀行と交渉後、売却価格を設定し方々の買取業者にあたりました。その後、一番条件のよかった法人と売買契約・賃貸借契約を結び、無事ご相談者様が払える範囲内での家賃設定でリースバックが成立し、お子様には内緒で今までと変わらず住み続けることが出来ました。
資金を多く残せないか希望されている方の事例
「自宅は売却するしかないが、とにかく多くお金を残せないか」
横浜市中区 K様のケース
ご所有の一戸建てにご夫婦でお住いの方から、より多くお金は残して売却する方法がないかどうかご相談頂きました。
既に競売開始決定の通知がきており、売却相場からみると残債額全部と売却想定価格がほぼ同等と見られました。
そこで早期に売却をしないと遅延損害金が嵩むため早さが必要なこと、空家にした方が売り易いこと、少し部屋をリフォームして綺麗にすること、圧縮できる債務が一部あることなどを丁寧にお伝えし、ご納得のうえその方針通り進めました。
その後幸運にも想定価格を上回る購入者が現れ、一部債権者の中から圧縮出来た金額を含め、最初に希望されていた
金額以上のものをご相談者様にお渡しすることが出来ました。
遠方に引越済みの方からの事例
「横浜の自宅が競売開始決定になった。いま遠方に住んでいるがどうにかならないか」
横浜市青葉区 I様のケース
東北地方の実家に引越済のご所有者様よりご相談。競売を回避したいが、今後横浜に来られる予定もその費用もないとの
ご希望でした。電話相談にて事前に十分内容を把握させて頂いた後、当方からご実家まで遠方ですがお伺いしました。
面談させていただき、任意売却可能な旨と横浜に来る必要があるのは決済の１度だけ、後は郵送か必要があればこちらからお伺いすることをご説明させていただきました。自宅マンションのカギなども預かり、販売活動を開始。
債権者交渉ののち、無事売却契約が締結でき、決済時に一度来て頂きました。交通費は当方で負担。
住宅ローン滞納中。相続したほうがいいのか判断がつかない方からの事例
「親が亡くなり相続するかしないか分からない。ローンも滞納していたみたいだが」
相模原市南区 A様のケース
先月に相談者様の御父上がお亡くなりになり、住んでいる家を相続した方が良いのか判断に迷うとご相談がありました。
内容をお聞きしますと、御父上は数か月前より体調を崩して仕事を辞めていたこと、住宅ローンや固定資産税などを滞納している様子だったことなど、結果的にこの自宅を相続したらどのようになるのか懸念されておりました。
当方から、滞納してしまった場合は住宅ローンの団体信用生命保険が適用できないこと、相続しなかった場合は債権者より競売が申立てられ、いずれ立ち退きを迫られる事。相続した場合は亡御父上の住宅ローンの残債と税金の滞納分の全額を
売却金額から完済し、その残りの金額が相続人（相談者様）のものとなる事を説明。同時に現在の売却想定価格が御父上の残した残債全額よりも２割ほど高く予想されることを説明しました。万が一売却価格が割り込んだ場合に備え、
相続の限定承認の道すじもお知らせをし、限定承認で相続を進め、その後売却することになりました。数か月後無事売却することが出来、少なくない金額を相続人が手にされました。
競売期日が間近の方からの事例
「競売の期日の通知がきた。いまからの売却は間に合うのか」
横浜市南区 M様のケース
マンションにご夫婦でお住い。既に競売の日程が進んでおり競売期日（落札される日）が迫っている状況。
これまで無視し続けて来たが、どうにかならないかとご相談。内容を把握させていただいたのち、債権者のJ債権と
売却価格交渉を行い、同時にマンション買取業者数社と折衝。ご相談者様へは素早く引越先をご紹介しました。
その引越し費用は任意売却が成立すれば全て賄えて手出しする費用は無い旨お伝えしました。
その後何とか競売期日の一週間前に決済することが出来ることになり、ご相談者様は安堵している様子でした。
この先支払いが困難になる可能性が高い方からの事例
「先月会社を辞めた。再就職するつもりだが、もう払えそうにない」
横浜市港南区 N様のケース
ご夫婦と小さなお子様１人のご家族。今までなんとか住宅ローンを払い続けてきたが、離職したため今はカードローン
で支払っている。そのカードローンの支払いが数回既に遅れている状態。今後再就職するつもりだが、これまでより収入が低下するのは明らかなので、売る方向で考えたいとのご相談。このご相談の肝は現時点の住宅ローンの残債と売却想定価格との比較である旨ご説明差し上げ、どう考えても３割ほどは残債が上回ってしまうことを端的に申し上げました。
そして通常売却（全額ローンを完済しての）が無理であるので任意売却をお勧めしました。また同時にこれ以上のカードローンや管理費・税金の滞納を増やさないことが肝心であることを説明し、任意売却が成立するまでの間は住宅ローンは
未払いでやむを得ないことですが、それらを優先的に払って行かないと任意売却も出来なくなる事を承知して頂きました。
半年後、任意売却が成立し引越されました。カードローンや税金未納がなくなったため、新生活はだいぶ支払額的に助かったとおっしゃっておりました。
妻や子供に内緒のままに出来ないか苦慮されている方からの事例
「妻に住宅ローン未払いになったことを知られないまま、売却できないか」
横浜市戸塚区 S様のケース
ご夫婦と中学になる娘さんお１人のご世帯。ご相談に当社へお越し頂きました。既に４か月ほど住宅ローンを滞納しているが妻からこのまま気づかれずに済むかどうか心配されておりました。銀行からの未払いの通知は細目に郵便受けを確認しているとのこと。当方より現時点でまだ競売開始決定になっていないこと、所有者がお一人名義なこと、住宅ローン以外の未払いがないこと、などをご確認させていただきまして、やりようによっては秘匿したまま任意売却が可能である旨お伝えしました。ただし売却の目途が立った時点でいいので、奥様へは通常に売却したので来月に引越すること、残債と売れた金額が同等だったのでお金は殆ど残らないこと、引越し先の選定は妻の希望を優先させてあげることなどを言うようにお勧めしました。後日債権者との交渉後、無事残債と売却価格が同等な形で成立し、ご希望に沿うことが出来ました。
競売開始決定後、DMや自宅訪問に困惑している方からの事例
「DMが多く来ている。自宅にも何人か来ているようだ。どうにかできないか」
横浜市神奈川区 T様のケース
マンションにお一人でお住いの方よりご相談。先日競売開始決定の通知が来た途端、DMが数多く来てインターフォンも
何度も鳴る。何がどうなっているのか聞きたいとのことでした。債権者の申立の後、裁判所で競売開始決定がなされると
自宅に差押登記が入ってしまいます。その登記の内容を逐次チェックし、あるいは裁判所からの情報を得てご相談者様のご自宅にDMや訪問をしている業者が多数いる旨説明させていただきました。もちろん全てその行為は合法であることを端的にお伝えしました。大変煩わしと思いますが、このまま何もしなければ自宅が競売になること、一度当方の説明だけでも聞いて欲しい旨を申し上げました。数週間後、弊社店舗にお越し頂き、任意売却のご説明を差し上げご依頼を頂戴し進めていく事になりました。その後、当方が進めていることが自宅訪問などをしてくる業者にも知れることとなり、ほとんどなくなったと安心しておられました。
多重債務の息子を心配したご両親から相談の事例
「自宅を所有している息子が多重債務に陥っている。そちらでアプローチしてくれないか」
藤沢市 U様のケース
息子さんの状況を心配されたご両親からのご相談。どうやら住宅ローン滞納はもとより、消費者金融などからの借入なども多数ある様子で心配でならない。曰く私共の話は聞く耳を持たないので売却や破産について説明してやって欲しいとのご要望でした。後日ご自宅を訪問させて頂きましたが、玄関先で拒絶。間をおいて数回訪問するも居留守。挫けずに何度かお伺いした時、丁度玄関から出てこられるタイミングでしたのでお声を掛けさせていただきました。端的に状況をご説明させていただきました。一週間後、気持ちが落ち着いたのか電話連絡を頂戴しまして、自宅の中で売却やその後の破産の件など様々ご説明差し上げ、その後無事任意売却が成立しました。残った住宅ローンや消費者金融などの債務一切を当方がご紹介した弁護士を通じて処理し終了しました。ご両親にご報告さし上げると大変安堵したとおっしゃられておりました。
賃貸中の不動産を売却希望の方の事例
「数年前から人に貸している。競売を回避して売却できるのか」
横浜市南区 T様のケース
北関東に引越済みの方よりご相談。既に数年前から自宅マンションを賃貸に出しているが、ローン未払いのため
競売開始決定の通知が来たとのこと。電話相談ののち、北関東のファミレスにて面談。債務関係や賃貸契約内容など把握させて頂いた後、オーナーチェンジで任意売却を進めることに。当方より賃借人様にこの物件は競売開始決定になった旨、
競売になったとしても、あるいは売却で第三者に所有が移ったとしても引き続き同条件にて住み続ける事が出来ることを
説明し、売却活動に協力（内覧希望者の内覧を許可）してもらう了承を得ました。その後、賃借人様より申し出があり、これを機に引っ越したいこと、その引越代を負担してくれれば直ぐにでも引越する事が可能とのお話を頂戴しました。空家になれば売り易いこと、賃貸人のいるオーナーチェンジ物件より購入者自身が住める実需の物件の方が一般的に高く売却出来る事から、ご相談者様と協議のうえ引越代を負担する形で進めました。その後、結果的に債務金額より売却価格のほうが
上回る事ができ、ご相談者様に引越代負担金を除いても少なくない金額を残すことが出来ました。
弁護士に破産の依頼をされた方の事例
「先日弁護士に破産の依頼をした。それで後は何もしなくていいんですよね」
横浜市保土ヶ谷区 Y様のケース
一戸建てにお一人住まいの方から電話相談。先日他の債務も多数あったので、サイトで見つけた弁護士に破産の依頼をしてきた。一戸建てを所有しているが住宅ローンも滞納している。これで終わりだと思うが念のためそちらに確認の電話を
と考えた。そこで当方から、破産申立てに向けた弁護士への依頼（受任）自体は全く問題ないが、実際に申立の段階を過ぎると破産管財人が裁判所から選任され、ご相談者様の意思と関係なく、ご自宅を売却あるいは競売にしてしまいます。
依頼した弁護士先生が申立ての前に当社のような任意売却を扱っている不動産業者を紹介されて、そこで売却を進める話が
あるのであれば結構なことだと思いますが、お話を聞いているとそのような話がないとのこと。破産と競売及び任意売却の関係性などを丁寧にご説明差し上げ、後日、依頼した弁護士先生へご一報を入れたのち、当方で任意売却を行う運びとなりました。無事任意売却成立後、残った住宅ローン債務とともに弁護士先生が申立てを行い、免責になられました。
連帯保証人に害が及ぶのを危惧されている方の事例
「自宅売却と自己破産は仕方ないが、離婚した元妻が連帯保証人になっている」
座間市 H様のケース
マンションにお一人住まいの方よりご相談。数年前に離婚された元妻が住宅ローンの連帯保証人（正しくは連帯債務者）になっており、売却・破産をしたあと元妻に請求が行くことを懸念し、進めていいものか躊躇なさっておりました。そこで
当方から極論になりますが、このまま競売になってしまうよりは、任意売却で処理した方が価格の面で有利であること、
そしてこれが話の肝になりますが、売却し自己破産後残った住宅ローン債務は確かに元奥様へ全額請求が債権者より行きます。しかしながら元奥様に目立った資産（預金・不動産など）がない場合、元奥様が支払いに応じなくても基本的に差押えるべきものがなく実害がこの時点においてはないこと。更に話を聞くと現在元奥様は無職でいられるとのこと。給与収入の差押もありません。そうなりますと、債権者は債権を回収する術がなくなりますから、半年以上後にこの債権を第三者へ
売却する流れに往々にしてなります。その新しく債権者になった債権回収会社と元奥様の方で、債務金額（支払う金銭）をご相談なさるのがベターであること、その金額は例え住宅ローン債務が何百万・何千万であろうと、想像されているよりも少ない金額で纏まるのが予想されること。などをお伝えしました。数日後、元奥様へも当方より同様のお話をさせていただき、ご了承のもと進めて行きました。約１年後になりますがお伝えした通りの結果となり、お二人ともに安堵されておりました。
センチュリー21横浜リーガル地所
