横浜の任意売却・リースバックのことならセンチュリー21横浜リーガル地所にご相談ください。

代表インタビュー　～任意売却の疑問にお答え～

今回、株式会社横浜リーガル地所様のホームページを制作させていただきました芦田（あしだ）と申します。
打ち合わせをさせていただく中で、任意売却について・横浜リーガル地所についてなど疑問に思った点や実際の現場の状況など気になること代表の藁谷（わらや）様にインタビュー致しました。
素人の私にも、わかりやすく体験談をもとにお答えいただきました。
ローン返済にお困りの方・お悩みの方は、ぜひ一読していただけますと幸いです。

株式会社横浜リーガル地所　代表取締役　藁谷友則

どのような方が任意売却やリースバックの相談にこられるのですか？

様々なケースがありますが、多いのは離職（リストラや病気）してしまった方や家族構成の変化（離婚・同居親族の介護など）を期に支払いが困難になった方たちです。
それから、購入時オーバーローン（物件購入価格以上の
住宅ローンを組む）でスタートした方々も少なくないですね。

住宅ローンを払えなくなるとどのようなことが実際に起きるのですか？いきなり競売ですか？

はい。これは「急激に」のパターンと「徐々に」のパターンがあります。
まずは「急激に」のケースですが、住宅ローンを払えない
（引落口座から引き落とせない）状態が始まりますと、
借りた先の金融機関（銀行や信用金庫、住宅金融支援機構など）から通知（督促状）などが郵便できます。
内容は期日までに引き落とせなかった分を支払って下さいといったことです。
それを一度も返事をせずに放置し、なおかつ引落口座に入金していない状態を数か月間続けますと、住宅ローンを分割で支払っていく権利がなくなってしまい（期限の利益の喪失）、いきなりに感じるかもしれませんが競売に移行してしまいます。
ちなみに、一度期限の利益喪失となりますと、その後金融機関へ相談に行かれましても一括で全額支払う以外、ほぼ自宅は競売に移行します。

次に「徐々に」のケースですが、督促状などに反応し、金融機関に電話や店頭で相談を行い、
支払いについて相談した場合ですが、金融機関の承認のもとしばらく利息払いにしてもらったり、支払い期間を延長してもらったりといったことが可能なケースがあります。
ただ、今後の支払いの確固たる見通しが立たない場合は、金融機関に断られるケースは多々ございます。
仮にしばらく利息払いに応じてもらった場合でも数か月後には元金を含めた返済が再開されますから、
どうしても一時しのぎになってしまう傾向が多いのが実情です。
元金を含めた返済が再開されて、引落が出来ない状況が数か月続きますと、上記と同様に競売に移行してしまいます。

ちなみによく聞かれますが、怖い人（取り立て屋？）が自宅のドアをドンドンと叩き取立に来る・・・
ということはありません。
金融機関からの督促は郵便と電話が主となります。

住宅ローンを返済できないかも・・という時にしてはいけない行動はありますか？

あります。
そのようなシビアな状況に置かれますと、精神的に疲弊するのは仕方ありませんし、色々と自宅を守るために足掻こうとされるのは十分に理解できます。
ですがＮＧ行動は出来れば控えて頂きたいと切に感じています。
これは任意売却すらも出来なくなるパターンを含みますが、以下のことが考えられます。

①なんとかその場を一時しのごうとお金を方々から借入すること（銀行系カードローン・消費者金融・友人知人・会社の同僚・親族など）

②共有名義の人（多くは夫婦）と疎遠（離婚や別居）になり音信不通となってしまうこと。

③住宅ローン返済を第一優先にしてしまい、各税金（固定資産税・市県民税・健康保険税など）の滞納額が多くなること。

この３点は出来ましたら控えていただきたいですね。

①はなぜでしょうか？

新たに追加で借入をして、その分のお金を返済できる目途が間違いなく立っている場合は良いと思いますが、自分が携わってきた中では、ごく稀です。
銀行系カードや消費者金融は住宅ローンに比べ金利が高く、返済期間も短いのは皆さんご承知の通りかと思いますが、難しいのは新たに借入して、その原資をほとんど全て住宅ローン返済に回し、
一時しのいだその数か月後です。
住宅ローン返済プラス追加借入分返済。はたして返済出来ますでしょうか？こちらの追加借入分の方から先に未払いに至るケースが多いのが実情です。
消費者金融なども未払いが続けば競売（強制競売）にすることも出来ます。結果借金を増やして数か月間競売になるのを先延ばし出来たに過ぎません。

それから友人知人同僚などからですが、後日返済が滞り「人間関係が間違いなく壊れます。」
やめておいた方がいいです。

最後に親族になります。主に対象は親御様になるかと思いますが、「家と親との絆や信頼関係」
どちらが大事でしょうか。
親に借りた後、なお返済できず、結果として競売に移行した場合、家も失い親とも疎遠になるケースを何度も見て参りました。
家を守ることはもちろん大事ですが、家というのは突き詰めれば所詮箱や空間でしかありません。
親との関係が崩壊してしまう方を避けた方が賢明です。
よくよく慎重に考えて頂きたい事柄ですね。

②はどういうことなのでしょうか？夫婦で共有名義の方も多いと思いますけど。

はい。不動産の基本中の基本になりますが、
所有者全員（共有者）の意思確認（売却同意）が出来ないと自宅を売却することが出来ないんです。
任意売却やリースバックでも同様です。
経済的にシビアな状況になっていますから、夫婦間でいさかいが増えてしまうのは理解出来ます。
話し合いの中で離婚や別居に至るのも仕方のないケースだと思いますし、それ自体については
私共がどうこう言う事柄ではないです。
ただ、音信不通（拒絶）になるのだけは避けて頂きたいと。共有者の売却同意がなければ、
競売一直線になります。
ご相談頂いた時に、少なくないのが「最近別居しました。もう連絡もつかないし、どこに住んでいるか知らない」と。
こうなると我々も手を尽くしはしますが、行方が判明しなかったり、会えても拒絶されるケースが多いのが実情です。

③の税金についてですが、関係あるんですか？

住宅ローンの未払いと税金の滞納は同時進行で始まる場合が多いのですが、
税金は数か月滞納しますと、自宅に差押登記をされてしまいます。
差押登記をされるとその差押を解除（全額納付）しない限り、売却出来なくなってしまうのです。
滞納額や滞納期間が少なければそこまで問題にはなりませんが、滞納期間が長期に亘っていますと延滞税が膨らみ、かなりの滞納額になっているケースが散見されます。
自営業などの相談者様ですと、会社員とは違い税金が給与天引きにされていない場合が多いですから、固定資産税に加え、市県民税・所得税・健康保険税なども滞納している場合もあり、滞納額が膨大になり易いです。
そうなりますと任意売却もリースバックも出来なくなります。
加えて、後日競売になってしまっても滞納した税金は減りませんし無くなりません。どこに引っ越されても追いかけてきます。
ですから、出来るだけ税金の滞納額を増やさないようにして頂くのが賢明です。
極端なことを言えば、住宅ローンより税金の支払いを優先するのをお勧めします。

任意売却やリースバックのメリットを教えてください。いいことばかりでデメリットはないのですか？

デメリットはありません。
何もしなければ自宅がゆくゆくは競売になる訳ですから、やってみる価値はあると考えております。
相談者様により色々な状況がありますから一概には言えませんが、まず状況を一通りヒアリングさせて頂きましたら、
まず４つの方向性を検討させていただいております。

ひとつは「通常売却」です。
相談者様の状況次第ですが、よくよく話をお聞きすると滞納が始まってはいるものの、残住宅ローン金額が売却想定金額を下回っていて税金の滞納分もそれほどではない場合があります。比較的早期にご相談された方が多いです。
その場合、住宅ローンは滞納してしまっている中で、早期に、希望としてはより高く売却することにより、生活再建が可能になります。
借金は残りませんし、自分たちで自由に売却金額も決められます。
住宅ローン滞納＝任意売却など、ではないということです。

次に「リースバック」になります。
リースバックは他者に売却した後も引き続き自宅に住み続ける（家賃は発生します）ことが出来る方法です。
どうしても今は自宅を動きたくない（お子様の学区やその他の事情）といった方にオススメです。
競売を避けて、売却先の方と別途賃貸借契約を結ぶことにより、計画的な生活再建が可能となります。ちなみに売却金額は債権者に決定権がありますので自由に決める事はできませんが、
競売になるよりは基本的に高く売却可能です。

３つ目になりますが「任意売却」です。
メリットを列挙いたしますと、競売より高く売却出来る。
競売より計画的に転居先探しが出来る。その転居費用もまかなえる。
売却後残ってしまった債務は別途計画的に債権者の同意のうえ分割返済して行ける。差押されていた分の税金が全額納付出来る。などがあります。
但し、売却金額の決定権は債権者にありますので、ご相談者様の自由には出来ません。
そこが通常売却との違いになります。

最後に「競売」です。相談者様の状況を把握させていただき、上記の方法を検討した結果、いずれも実現不可能であれば、残念ながら競売になってしまうのが実情です。

おもに先程言いました 3つのNG行動が原因となることが多いですし、ご相談が残念ながら遅く、競売期日まで日が無いケースなどもあります。

任意売却を成功させる相談者側のポイントはありますか？

はい。ご相談者様に対して誠に恐縮ではありますが、敢えて言えば「割り切り」と「早め」でしょうか。
自宅防衛に固執し過ぎになりますと、心身ともに疲弊していき、判断が鈍り決定が遅れて行きます。
我々もそういうご相談者様と向き合うケースが多々あります。「手遅れになる前にご相談を」ということですね。

御社はなぜ任意売却に特化した営業を始められたのですか？

私は始め誰もが一度は聞いたことがある大手の不動産販売会社に勤めておりました。
売却の依頼が来てそれを売却する。購入の依頼が来て物件をご紹介するといったごく普通の営業をしていました。
その後、細々とですが独立させて頂いた訳ですが、2008年のリーマンショックが転機になりました。
売却依頼の中に住宅ローンを未払いの方やオーバーローンで売るに売れない方などが頻発するようになってしまっている状況がありまして、徐々に手掛けていくようになりました。
最初は知り合いの士業の方からアドバイスを頂いたり、直接債権者・裁判所・役所などとの交渉に手間取り悪戦苦闘の連続でしたが、性に合っていたのでしょうか。
いつしか任意売却ばかり積極的に手掛けるように様変わりしました。
任意売却は専門性が強いので最初に方向性を決め、その方針のもと緻密に丁寧に行わなくてはいけませんので、そういう部分が自分には合っていたのかと思います。
それから、相談者（売却依頼者）様から喜ばれる事が多いんです。
「本当に助かった」とか「競売にならずに済んだよ」や「無駄に悩んでいたことがウソのよう」など
ど感謝されるケースも多々ありまして、私としても手掛けて良かったという気持ちになります。自然とこちらも力が入りますよね。

御社の強みを教えてください。

まず、基本的に直接私がお会いさせていただきます。人任せにはしておりません。
今まで手掛けてきた数や経験について自信があるのは言うまでもないことですが、状況を正しく把握して最適な方法をその場で
素早くご提案させていただく様に心掛けております。
ご相談者様も色々と早くわかった方が動きやすいですしね。

それから販売力でしょうか。
センチュリー２１加盟店としてのスケールメリットもありますし、ＮＥＴや独自の情報網を駆使し販売活動させていただきます。
売却後のアフターケアも行っておりますので法的な整理が必要な場合もご安心ください。適時弁護士などをご紹介しております。

後は自分のスタンスですかね、必要な事柄以外は聞かないようにしておりますし、わりと察しが良い方だと思いますので一から十までお聞きしなくても状況把握に時間が掛かりません。良い意味で「さっぱり」としているとよく言われます（笑）それからハッキリと出来る出来ないなどを申し上げておりますので、ご質問や疑問にたいして曖昧には致しません。
その辺りが強みなのではないかと考えております。